گفتار سوم: تأثیر طرح تفصیلی بر ارزش املاک
بند اول : ایران اکونومیست – طرح تفصیلی جدید تهران بعد از آنکه در محافل مختلف – وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری‌تهران، شورای‌شهر و دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی- مورد نقد مثبت و منفی کارشناسان قرار گرفت، حالا در آستانه یک سالگی اجرا، توسط دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس تحلیل‌محتوا شده است؛ آنچه مرکز پژوهش‌های مجلس از طرح تفصیلی تهران برداشت کرده، عبارت است از: پایان‌دادن به بی‌برنامگی در اداره پایتخت به عنوان بزرگ‌ترین نقطه قوت طرح تفصیلی جدید و در عین حال آثار منفی اجرای این طرح در بازار مسکن و قیمت ملک به‌خاطر دو ایراد جدی در نحوه اجرای طرح، در این بررسی تاکید شده است که طرح تفصیلی جدید برای برخی محله‌های شهر تهران محدودیت ساختمانی و برای برخی دیگر رفاه ساخت‌وساز شامل افزایش تراکم و تغییر کاربری، قائل شده که این دوگانگی نه تنها ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند، که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن در پایتخت نیز شود.از سوی دیگر رانت اطلاعاتی نهفته در طرح تفصیلی جدید تهران به‌خاطر طبقه‌بندی سطح دسترسی به جزئیات طرح و پهنه‌های مختلف، مشکل‌ساز شده است.مرکز پژوهش‌ها برای اصلاح این ایرادات پیشنهاد کرده است: الف – مقررات ساخت‌وساز در همه مناطق تهران به‌صورت همگن، تسهیل و یکدست شود و همه اطلاعات طرح به‌صورت کامل و یکجا برای همه مردم تهران به نمایش دربیاید.
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

ب- مرکز پژوهش‌های مجلس به عاملان طرح‌تفصیلی پایتخت هشدار داد سایه «رشد‌قیمت» بر املاک تهران چیدمان طرح‌تفصیلی تهران به خاطر دو پارامتر، قیمت مسکن را تهدید می‌کند؛ یکی «رانت اطلاعاتی» و دیگری «فراز و فرود ساخت‌وساز در مناطق مختلف» دنیای اقتصاد- هشداری که کارشناسان شهری در روزهای ابتدایی اجرای طرح تفصیلی تهران درباره شکل پیاده‌سازی این طرح، مطرح کردند و «دنیای‌اقتصاد» نیز در چند خبر و تحلیل به تبعات احتمالی آن پرداخت، اخیرا دستمایه مرکز پژوهش‌های مجلس برای تذکر به مدیریت‌شهری پایتخت قرار گرفته است.
ج – دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس در عین حالی‌که توجه شهرداری‌‌تهران به «نیاز چندین‌ساله پایتخت به طرح‌تفصیلی»[۴۰] را در ردیف اقدامات مثبت این ارگان عمومی برشمرده، ایراداتی به نحوه اجرای طرح تفصیلی وارد کرده است. بررسی‌های این مرکز نشان می‌دهد: در طرح تفصیلی جدید تهران، برای برخی محله‌ها محدودیت ساخت‌وساز و برای برخی دیگر تسهیلات ساخت‌وساز به لحاظ حداکثر تراکم‌مجاز، سطح‌اشغال و نوع کاربری تعریف شده که این دوگانگی در سطح‌شهر ابزار سوءاستفاده دلالان بازار ملک را فراهم می‌کند و در نهایت می‌تواند به افزایش قیمت مسکن در محله‌های محدودزا یا حتی در کل شهر تهران منجر شود. در این بررسی همچنین، طبقه‌بندی سطح دسترسی شهروندان به جزئیات باارزش املاک در سایت استعلام طرح‌تفصیلی – اطلاعاتی همچون قرارگیری در کدام‌یک از چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلف و فضای‌سبز- و در عوض، اشراف کامل گروهی خاص از بدنه دست‌اندرکار طرح‌تفصیلی به همه داده‌های طرح و مشخصات املاک، مورد انتقاد و ایراد واقع شده و تاکید شده است: در صورت عدم اصلاح این وضعیت، رانت‌اطلاعاتی موجود در طرح‌تفصیلی کماکان مشکل‌ساز خواهد بود.
د – به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مرکز پژوهش‌های مجلس برای رفع ایرادات در مسیر اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، معتقد است: شهرداری‌ از یک‌سو باید ساخت‌وساز در شهر را تسهیل کند و از سوی دیگر امکان مشاهده متن کامل طرح تفصیلی در دفاتر خدمات الکترونیک شهر برای همگان را فراهم کند.
بند دوم : نتایج بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در این‌باره به این شرح است:
الف – درآمدهای ناپایدار کمبود منابع مالی از علل اصلی عدم‌تحقق طرح‌های توسعه و عمران شهری عنوان می‌شود. این عامل موجب می‌شود که مدیران شهری جهت کسب منابع درآمدی، طرح‌های توسعه و عمران و ضوابط و مقررات مربوط به آن را تغییر دهند و از منابع درآمدی آن منتفع شوند.
ب- این تغییر جهت باعث می‌شود که بستر میل به تخلف در مقررات طرح‌های شهری (جامع و تفصیلی) فراهم شود و از این رو علاوه‌بر عدم حاکمیت طرح شهری، مشکلات دیگری نیز بروز کند. اینجاست که اجرای دقیق طرح‌های شهری را مستلزم دریافت درآمدهای پایدار دانسته‌اند.
ج – یکی از منابع درآمدی ناپایدار در شهرها استفاده از منابع درآمدی صدور پروانه در پهنه‌های مختلف است. کلانشهر تهران به دلیل تمرکزگرا بودن و نیاز به منابع مالی بیشتر، می‌تواند بیشتر تحت‌تاثیر این مساله باشد. اکنون پرسش این است که با وجود این شرایط ناپایدار درآمدی شهرداری تهران، چه تضمینی است که طرح تفصیلی تهران تغییراتی جهت کسب منابع درآمدی به خود نبیند و با سلامت به اجرا برسد؛ در حالی که اجرای سالم طرح تفصیلی نیازمند منابع درآمدی پایدار است؟ البته در مادۀ (۹۸) برنامه پنج‌ساله شهرداری تهران (۱۳۸۸-۱۳۹۲) به درآمدهای پایدار تاکید ویژه شده و مفاد قانونی جهت دستیابی به این امر در نظر گرفته شده است که با گذشت بیش از چهار سال از اجرای برنامه تنها ۲۰ درصد درآمدهای شهرداری پایدار اعلام شده است.
د – طرح تفصیلی و مسکن یکی از موضوعاتی است که همواره با اجرای طرح تفصیلی در بین صاحب‌نظران مطرح شده است، ارتباط طرح تفصیلی با وضعیت مسکن در شهر تهران است.
ذ – طرح تفصیلی به صورت چهار پهنه سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت تهیه شده است. در پهنه سکونت در بعضی نواحی و مناطق شهری قوانین محدودکننده و در بعضی دیگر از قوانین توسعه مسکن همراه است. این مساله باعث شد دیدگاه‌های متفاوتی در زمینه مسکن شکل بگیرد. شهردار تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و ریاست‌ شورای شهر تهران معتقدند که اجرای طرح تفصیلی ارتباطی با قیمت مسکن در شهر تهران ندارد و این مساله می‌تواند متاثر از روندهای افزایشی قیمت مسکن در سال گذشته باشد که مورد سوء‌استفاده دلالان مسکن قرار گرفته است. اما وجود همین قوانین دوگانه محدودیت و توسعه ساخت‌و‌ساز در طرح تفصیلی می‌تواند شرایط سوء‌استفاده از عرضه و تقاضای مسکن در بین خریداران و سازندگان مسکن در بنگاه‌های مسکن را موجب شود.
ر – براساس مواد قانونی در طرح تفصیلی، شهرداری برای سازماندهی مسکن در شهر تهران امتیاز «حق توسعه» به انبوه‌سازان و مالکان ارائه کرده است. براساس این امتیاز اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی ۱۰ طبقه در یک پهنه‌ای که مجوز بیش از ۵ طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه می‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه یعنی ۵ طبقه بسازد و برای باقی طبقات که اجازه ساخت ندارد و چون پولی از جانب شهرداری به فرد برگشت داده نمی‌شود، لذا به ازای این ۵ طبقه دیگر برای فرد حق توسعه‌ای قائل شده‌اند. این حق توسعه در شرایط حقیقی و عینی به نظر می‌رسد که هم قابلیت استفاده برای فرد نداشته باشد و هم اینکه فضای دلالی در نظام ساخت‌وساز را ترویج کند. با این اوصاف می‌توان نتیجه گرفت که وجود محدودیت‌های ساخت‌وساز در بعضی از مناطق که احتمالاً با ادله‌های فنی و زیستی تدوین شده است و مانع وجود ساخت‌وساز در یک پهنه می‌شود، شرایطی را چه به لحاظ عینی و چه به لحاظ روانی در بین بنگاه‌های املاک، دلالان، سازندگان و خریداران و مالکان به وجود می‌آورد که می‌تواند افزایش قیمت مسکن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد. بنابراین در اجرای طرح تفصیلی ضمن توجه دقیق به مسائل ایمنی و فنی در ساخت‌وساز و اجرای دقیق قوانین باید تدابیر خاصی جهت تسهیل شرایط اجرا و انتفاع مردم از طرح تفصیلی نیز به وجود آورد. زمین‌های دولت براساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری زمین‌های دولتی وزارت راه و شهرسازی که پیش از این در پهنه سبز یا حفاظت بوده است، تغییر کاربری داده و به پهنه سکونت تبدیل شده و افزایش سه طبقه تراکم در پهنه مسکونی دریافت کرده است. این مساله از موارد اختلاف شورای اسلامی شهر تهران و شورای عالی شهرسازی است. بنابراین شورای شهر به عنوان یک نهاد مردم‌سالار و یا نهادی که در این زمینه ذی‌نفع نباشد، باید نظارت دقیقی بر طرح تفصیلی داشته باشد تا بتواند مانع از پدید آمدن زمینه‌های انحرافی شود. رانت اطلاعاتی طرح تفصیلی بر اساس اطلاعات سایت شهرداری تهران، طرح تفصیلی روی سایت Tehran.ir قرار گرفته و هر یک از مالکان بر اساس شماره نوسازی خود می‌توانند اطلاعات مربوط به ملک خود را ببینند. به نظر شهردار تهران این اطلاعات کاملا شخصی است و هر فرد تنها می‌تواند اطلاعات ملک خود را دریافت کند.
بند سوم : آنچه در اطلاع‌رسانی طرح تفصیلی حائز اهمیت است: اینکه علاوه بر شرکت‌های مهندسین مشاور ۲۲ گانه که طرح‌های تفصیلی مناطق را تهیه کرده‌اند و شورای عالی معماری و شهرسازی که این طرح‌ها را به تصویب رسانده، در مجموعه بزرگ شهرداری تهران نیز افراد بی‌شماری هستند که از جزئیات طرح تفصیلی می‌توانند اطلاع دقیق داشته باشند. وجود چنین شرایطی می‌تواند موجب شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی در این زمینه باشد. به نظر می‌رسد برای اطلاع‌رسانی دقیق به همه مالکان و عدم شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی، علاوه بر اطلاع‌رسانی از طریق سایت، دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری نیز باید جزئیات و اطلاعاتی از طرح تفصیلی و نحوه شناسایی هر ملک توسط مالک را به صورت مستقیم در اختیار مالکان قرار دهند تا آنان از جزئیات کامل موضوع بهره‌مند باشند. علاوه بر این، اطلاعات مربوط به شبکه‌های دسترسی و فضاهای عمومی نیز باید در اختیار شهروندان قرار گیرد. این چنین اطلاعاتی هم اینک به تفکیک مناطق روی سایت طرح تفصیلی قرار دارد، اما به دلیل میزان زیاد اطلاعات، وضوح بسیار ضعیفی دارد به گونه‌ای که چندان قابل استفاده نیست و اطلاعات آن بیشتر کلی و در سطح مناطق تهیه شده است. به نظر می‌رسد که برای جلوگیری از هرگونه رانت اطلاعاتی و تسهیل دسترسی شهروندان به این اطلاعات باید اطلاعات فوق را در واحد ناحیه یا محله تهیه کرد و در اختیار کاربران قرار داد. برای این کار می‌توان اقدام به راه‌اندازی سایت شهرسازی و معماری برای یکایک محلات به صورت جداگانه و ایجاد فضایی در پورتال شهرداری تهران برای رویت همه شهروندان کرد.
گفتار چهارم: محدوده اجرای طرح تفصیلی
صرف‌نظر از موارد استثنایی، شهرداری در جایی تشکیل می‌شود که شهری ایجاد گردد. طرح‌های عمومی نیز در محدوده شهر ایجاد می‌شود. بنابراین ضرورت دارد با مفهوم و معنای شهر و سپس محدوده شهر یعنی محدوده‌ای که شهرداری در آن به اجرای وظیفه می‌پردازد آشنا شویم:
بند اول: شهر
برای شناخت شهر، ابتدا از دیدگاه جامعه شناسی و سپس از دیدگاه حقوقی، موضوع را بررسی می‌کنیم.
الف) از دیدگاه جامعه شناسی بررسی متون به جا مانده، چه در مقیاس کشوری و چه در مقیاس جهانی، و نیز مطالعات میدانی در زمینه چگونگی شکل‌گیری کانون‌های زیستی در معنای عام کلمه و شهر در معنای خاص کلمه، چند عامل را روشن می‌سازد. این عوامل را می‌توان در چند گروه مطرح کرد:[۴۱]
۱- عامل جهان بینی: این عامل دین، مذهب، مسلک و فرق متفاوت اجتماعی و مذهبی و … را شامل می‌شده و تأثیر و تأثر آنها را در شکل بخشیدن به این کانون زیستی نشان می‌دهد.
۲- عامل اقتصادی و محیطی : عامل اقتصادی، عمدتاً بر چگونگی تولید و توزیع ثروت، نحوۀ تولید، توزیع و مصرف محصولات و رابطه آن با ساخت کالبدی نظردارد. عامل محیط یا اقلیم نیز، آب و هوا، همواری و ناهمواری و به طور کلی، عناصر محیط زیست طبیعی را نشان می‌دهد. محیط زیست، در شکل‌گیری کانون‌های زیستی و شهر نقش اساسی داشته است.
ب – از دیدگاه حقوقی برای بررسی حقوقی مفهوم شهر، باید ضابطه تشخیص و مرجع تشخیص را بررسی کرد:

    1. ضابطه تشخیص: از دیدگاه حقوقی، برای شناخت شهر، به ضوابط و معیارهای قانونی و مصوبات مراجع ذیصلاح توجه می‌شود. در مادۀ ۴ قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری در تعریف شهر آمده: «شهر محلی است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی بخش واقع شده و از نظر بافت ساختمانی، اشتغال و سایر عوامل، دارای سیمایی با ویژگی‌های خاص خود بوده، به طوری که اکثریت ساکنان دایمی آن در مشاغل کسب، تجارت، صنعت، کشاورزی، خدمات و فعالیت‌های اداری، اشتغال داشته و در زمینه خدمات شهری از خودکفایی نسبی برخوردار و کانون مبادلات اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و سیاسی حوزۀ جذب و نفوذ پیرامون خود بوده و حداقل دارای ده هزار نفر جمعیت باشد». بنابراین با توجه به مادۀ فوق در شناخت شهر از لحاظ حقوقی و قانونی باید به چند نکته توجه نمود:
    1. اولاً، این که، هر چند قانونگذار به شرح مادۀ فوق، عوامل اقلیمی و اقتصادی را نیز در شناخت منطقه‌ای به نام شهر مؤثر دانسته است، با این حال طبق مادۀ ۱۳ ق.ت.ض.ت.ک ایجاد شهر از اختیارات هیأت وزیران است؛ لذا تشخیص یا عدم تشخیص منطقه‌ای به نام «شهر» با یک مقام و مرجع ذیصلاح قانونی است و در صورتی که مرجع قانونی، با وصف وجود شرایط اقلیمی و اقتصادی، موجودیت شهری را اعلام نکند، منطقه مورد نظر شهر نامیده نخواهد شد.
      ثانیاً این که شهر با توجه به مادۀ مزبور و دیگر مواد همین قانون، منطقه‌ای است که متفاوت از دهستان، ولی زیر مجموعۀ مناطقی به نام بخش و شهرستان قرار می‌گیرد . بدین ترتیب نباید این مفاهیم را به ویژه، دو مفهوم «شهر» و «شهرستان» را از لحاظ قانونی با یکدیگر مخلوط نماییم. ناگفته نماند که ملاک تشکیل یا عدم تشکیل شهرداری در یک منطقه، همین ملاک و دیدگاه حقوقی است.
    1. مرجع تشخیص: طبق مادۀ ۱۳ق.ت.ض.ت.ک، مرجع تشخیص این که، آیا منطقه‌ای شرایط و ضوابط قانونی لازم را برای این که آن منطقه، به عنوان شهر شناخته شود دارا می‌باشد یا خیر، هیأت وزیران است. لذا تا زمانی که این مرجع، منطقه‌ای را به نام شهر نشناسد از لحاظ قانونی، آن منطقه شهر نخواهد بود.

بند دوم: حدود شهر – شناخت حدود شهر، از این حیث دارای اهمیت است که منطقاً، طرح‌های عمومی شهر باید در حدود و قلمرو شهر اجراء شوند. به تعبیر دیگر، شهرداری در خارج از شهر، وظیفه و اختیاری در جهت اجرای طرح ندارد و طبیعتاً حق استفاده از مقررات مربوط به اجرای طرح‌های عمومی یا استناد به آنها در خارج از شهر را ندارد. متأسفانه یکی از ابهامات قانونی در ایران، همین موضوع حدود شهر و محدوده‌ای است که شهرداری می‌تواند یا باید در آن محدوده به ایفای نقش، به ویژه اجرای طرح‌های عمومی بپردازد. به همین دلیل، اصطلاحات مختلف را که به نوعی درصدد بیان محدودۀ شهر هستند بیان می‌نماییم. بدیهی است با مشخص شدن محدودۀ شهر، محدوده اجرای طرح‌های عمومی نیز معلوم خواهد شد. به همین منظور از محدوده شهر و حریم شهر سخن گفته می‌شود.
محدوده شهر و حریم باتوجه به حاکمیت قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوۀ تعیین آن آنچه در حال حاضر مبنا و ملاک تعیین محدودۀ شهر است، همین قانون بوده و لذا شایسته است تعابیر مزبور را از منظر این قانون بررسی نماییم.[۴۲]

    1. محدوده شهر: در مادۀ ۱ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر… آمده است: «محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دورۀ طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجراء می‌باشد. شهرداری‌ها علاوه بر اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تأمین خدمات شهری و تأسیسات زیر بنایی در چارچوب وظایف قانونی خود، کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدود شهر را نیز بر عهده دارند» و در مادۀ ۱۰ قانون مورد بحث نیز آمده که هیچ یک از شهرها، محدوده و حریم دیگری به جز محدوده و حریم موضوع مواد این قانون نخواهد داشت و کلیه عناوین مشابه ملغی شده محسوب است. از توجه به مواد قانونی فوق‌الذکر می‌توان نتیجه گرفت که اولاً: با تصویب قانون تعاریف محدوده و حریم شهر…، اصطلاحات دیگری چون محدوده قانونی و خدماتی حداقل در خصوص تعیین محدوده‌ای که شهرداری‌ها در آن محدوده به ایفای نقش می‌پردازند کاربردی نخواهد داشت.

ثانیاً، مقنن محدوده تعیین شده در طرح‌های جامع یا هادی را حسب مورد، ملاک و مبنای تعیین محدودۀ شهر قرار داده است، یعنی هر چند شناخته شدن محلی به عنوان شهر، هنوز با روش مقرر در ق. ت. ض. ت. ک صورت می‌گیرد ولی محدوده آن توسط مراجع ذیصلاح جهت تصویب طرح‌های جامع یا هادی تعیین خواهد شد. ثالثاً، این که بالاخره بعد از مدتها نزاع در خصوص معانی اصطلاحات مختلف و متنوع موجود در قوانین مختلف، مقنن محدودۀ تعیین شده در طرح‌های جامع یا به قولی محدودۀ تعیین شده در طرح‌های شهرسازی را بر دیگر محدوده‌ها ترجیح داده و آن را به عنوان مبنای تمامی تصمیم‌گیری‌ها در خصوص یک شهر قرار داده است. با این حال هنوز هم ابهام باقی است که پرداختن به آنها از حوصلۀ این بحث خارج است.
رابعاً، این که در مورد بحث ما یعنی حدود و محدوده‌ای که شهرداری‌ها، باید به فعالیت‌های عمرانی بپردازند و به تعبیری محدوده‌ای که شهرداری‌ها خواهند توانست از قوانین مربوطه جهت تملک املاک اشخاص استفاده کنند، این محدوده همان خواهد بود که در طرح‌های جامع یا هادی بر حسب مورد تعیین شده و لاغیر.

    1. حریم:
      صرف نظر از معنای لغوی این کلمه و قطع نظر از معنای اصطلاحی آن در نظام حقوقی به صورت عام در این جا، در صدد بررسی معنای این اصطلاح در متون مربوط به موضوع بحث هستیم و در پی آنیم که ببینیم آیا این لفظ، ملاکی برای تعیین محدوده‌ای که شهرداری باید در آن به ایفای وظیفه و از جمله اجرای طرح‌های عمومی بپردازد می‌باشد یا خیر؟ از این لفظ، از جمله در مادۀ ۹۹ ق.ش مصوب ۱۳۳۴ استفاده شده است. منظور از حریم در این قانون با توجه به مادۀ ۲ که از حدود «حوزه شهرداری» سخن به میان آورده، محدوده‌ای است بزرگ‌تر و وسیع‌تر از حوزه شهری موضوع مادۀ ۲، که برای حفاظت و حراست از حوزه شهری تعیین شده و مانند کمربندی برای آن عمل می‌کند. در این محدوده یعنی حریم، ضوابط مربوط به قطعه‌بندی، تفکیک اراضی، ایجاد ساختمان و غیره متفاوت از ضوابط مقرر در حوزه شهری است. در بعضی از متون نیز به جای کلمه حریم، از عبارت «حریم استحفاظی» استفاده شده است که منظور از این عبارت، همانا حریم مذکور در مادۀ ۹۹ ق.ش است. مؤید این ادعا، این که طبق بند ۲ مادۀ ۱ آیین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها گفته شده که: «در شهرهایی که طرح جامع یا هادی برای آنها تهیه و به تصویب مراجع ذیربط رسیده و در طرح‌های مذکور، محدودۀ استحفاظی یا نفوذی مشخص گردیده است، حریم شهر، همان محدودۀ استحفاظی یا نفوذی است و در مورد شهرهایی که فاقد طرح جامع یا هادی بوده و یا محدودۀ استحفاظی یا نفوذی در طرح‌های مذکور تعیین نشده باشد، حریم شهر براساس مادۀ ۹۹ الحاقی به قانون شهرداری تعیین می‌گردد». در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوۀ تعیین آن و در مادۀ ۲ آن آمده است: «حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوطه تجاوز ننماید. به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر، تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر خواهد بود. نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات که به موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرک‌های صنعتی (که در هر حال از محدوده قانون و حریم شهرها و قانون شهرداری‌ها مستثنی می‌باشند) به عهدۀ شهرداری مربوط می‌باشد». بنابراین با توجه به مراتب فوق باید گفت در حال حاضر، شهرداری‌ها علاوه بر این که مکلف به اجرای طرح در محدودۀ شهر می‌باشند، مکلف به اجرای طرح‌های عمرانی در حریم شهر نیز هستند. بنابراین با توجه به مراتب فوق باید گفت، در حال حاضر، منظور از حریم شهر، همان است که در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر… آمده است و تعاریف دیگر از حریم شهر فاقد اعتبار قانونی است و حریم مزبور در طرح جامع یا هادی بر حسب مورد تعیین می‌شود. ناگفته نماند که با این توصیف، شهرداری‌ها علاوه بر این که مکلف به اجرای طرح در محدودۀ شهر می‌باشند، مکلف به اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی در حریم شهر نیز هستند. تبصره ۵ مادۀ ۳ قانون مورد بحث در این راستا آورده: «در هر محدوده یا حریمی که شهرداری عوارض ساختمانی و غیره را دریافت می کند موظف به ارائه کلیه خدمات شهری است».[۴۳]

گفتار پنجم: نارکارآمدی های طرح تفصیلی
با توجه به مطالعات و بررسی های انجام شده، دلایل اصل ناکارآمدی طرح تفصیلی به شرح زیر است:

    1. ساختار ثابت و غیر منعطف و عدم پاسخگویی این طرح به طبیعت زنده و پویای شهر و تأکید بر زمان بندی بلند مدت بین ۲۰ تا ۳۰ سال، این طرح با رنگ های گوناگون اکنون دفاتر شهرسازی را تزیین می کند. در حالی که شهرها برخلاف هدف ها و پیشنهادهای طرح های گسترش پیدا می کنند. فاصله وحشتناکی بین برنامه و عمل وجود دارد و همین مهمترین و بزرگترین دلیل مرگ طرح های قدیمی است. برای حل مسائل شهر باید با آن زندگی و حرکت کرد و نیازهای دایم در تغییرش را شناخت و در هر مقطع از زمان، متناسب با وضعیت، راه حل های مناسب را انتخاب و اعمال کرد.[۴۴]
    1. فرآورده(محصول) درمقابل فرایند؛ در رویکرد سنتی هدف برنامه ریزی بیشتر بر تهیه یک نقشۀ ایستا با تأکید بر طرح به عنوان فرآورد استوار است تا تنظیم یک حرکت پویا به عنوان برنامه ریزی، طرح های جامع چهار موضوع شامل نظام کلی، پیش بینی و تشخیص قاطع،تصمیم گیری در خصوص تمام جزئیات و نبود مشارکت مردمی را درخود دارد، بنابراین فضا را برای اظهار نظر و تصمیمات جدید بسته است.[۴۵]
    1. کاهش یافتن برنامه ریزی جامع شهر در حد یک برنامه کالبدی؛ در عمل مبانی نظری این طرح بر پایۀ الگوی گدسی (شناخت،تحلیل،طرح) استوار بوده و تکیه بر اهداف فیزیکی و کالبدی محتوای اصلی اندیشۀ این طرح را در برمی گیرد.[۴۶]
    1. ویژگی غیر راهبردی؛ در این طرح هیچ راهبردی برای مسائل مهم و اساسی نظیر حمل و نقل و ترافیک، مسائل زیست محیطی آب و فاضلاب و پسمانده ها، جرم و جنایت، اشتغال و فقر و محرومیت اجتماعی ارائه نشده است.[۴۷]
  1. فقدان نقش مشارکت مردمی در تهیه و اجرای طح؛ در طرح های جامع سنتی به اولویت ها و نیازهای مردم به ویژه گروه های کم درآمد توجهی نمی شود و نقش شهروندان در تصمیمات بسیار اندک است. آنچه در زمینه تجربیات ایرانی شهرسازی مشارکتی وجود دارد، در بهترین حالات، تجاربی از طرح های مشارکتی محدود است و تمام پروژه هایی که توسط شهرداری ها اجرا شده است، در زمرۀ طرح های مشارکتی شعاری قرار دارد.[۴۸]
موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...