۱۲/۰-

۰۲/۱-

مأخذ: محاسبات تحقیق
همانطور که در جدول (۴-۸) مشاهده می­ شود اثر نهایی تولید ناخالص داخلی در مدل پایه ۳۲/۱- است، به عبارت دیگر یک میلیارد دلار افزایش در تولید ناخالص داخلی سبب می­ شود قیمت مسکن ۳۲/۱ واحد کاهش یابد. در کشورهای فاقد درآمد نفتی کشش و اثر نهایی تولید ناخالص داخلی بزرگتر از سایر مدل­هاست و در کشورهای فاقد درآمد نفتی تولید ناخالص داخلی اثر بزرگتری بر شاخص قیمت مسکن دارد.
اثر نهایی نقدینگی در مدل پایه ۶/۵ است و یک میلیارد دلار افزایش در نقدینگی، شاخص قیمت مسکن را ۶/۵ واحد افزایش می­دهد. همانطور که انتظار می­رود در مدل کشورهای دارای درآمد نفتی نقدینگی کشش و اثر نهایی نقدینگی بزرگتر از مدل پایه و مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی است، در نتیجه در کشورهای نفت­خیز نقدینگی اثر بزرگتری بر قیمت مسکن دارد.
کشش و ضریب نرخ بهره بلندمدت در کشورهای فاقد درآمد نفتی بالاترین مقدار را دارد و معادل ۱۴/۱- است، به این مفهوم که یک درصد افزایش در نرخ بهره بلندمدت موجب می­ شود شاخص قیمت مسکن ۱۴/۱ واحد کاهش یابد و در واقع نرخ بهره بلندمدت جانشین مسکن محسوب می­ شود.
نرخ بهره کوتاه­مدت نیز در مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی کشش و اثر نهایی بزرگتری نسبت به مدل پایه و مدل کشورهای دارای درآمد نفتی دارد. در کشورهای فاقد درآمد نفتی یک درصد افزایش در نرخ بهره کوتاه­مدت، ۷۶/۰ واحد شاخص قیمت مسکن را افزایش می­دهد.
شاخص تورم در مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی ضریب و کشش بزرگتری دارد و با یک درصد افزایش در شاخص تورم، شاخص قیمت مسکن ۳۵/۰ واحد افزایش می­یابد. جمعیت نیز در مدل کشورهای فاقد درآمد نفتی کشش و اثر نهایی بزرگتری نسبت به سایر مدل­ها دارد و با افزایش یک میلیون نفر، شاخص قیمت مسکن ۰۰۷۶/۰ واحد افزایش می­یابد.
کشش و ضریب متغیر شاخص سهام در مدل پایه برابر بوده و معادل ۰۲/۰- می­باشد، به این مفهوم که با یک واحد افزایش در شاخص قیمت سهام، ۰۲/۰ واحد شخص قیمت مسکن کاهش می­یابد.
اثر نهایی متغیر نفت در کشورهای دارای درآمد نفتی ۳۲/۰ است که در مدل اثرات بحران ۲۰۰۸ به مقدار قابل توجهی افزایش یافته و به ۱۸/۱ می­رسد. به عبارت دیگر با یک دلار افزایش در قیمت نفت، شاخص قیمت مسکن ۱۸/۱ واحد افزایش می­یابد. این مسئله نشان می­دهد اثر متغیر نفت بر شاخص قیمت مسکن در طی بحران ۲۰۰۸ به مقدار قابل توجهی بیشتر از سایر دوره­هاست. همچنین اثر نهایی نرخ بهره واقعی در مدل اثرات بحران ۰۲/۱- است و با یک درصد افزایش در نرخ بهره، شاخص قیمت مسکن ۰۲/۱ واحد کاهش می­یابد.
فصل پنجم
خلاصه، نتیجه ­گیری
و
پیشنهادات
۵-۱- مقدمه
در فصل حاضر ابتدا مطالب فصول قبل مرور خواهد شد، سپس نتایج بدست آمده از این تحقیق بیان می­ شود. و در پایان با توجه به نتایج حاصل از پژوهش، پیشنهاداتی در زمینه تحقیق مورد نظر ارائه خواهد شد.
۵-۲- خلاصه تحقیق
نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه­ اخیر یکی از چالش­های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشورها بوده است، به طوری که در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره­ دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می­ شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظه­ای در بخش مسکن و درنهایت در کل اقتصاد پدیدار می­ شود.
یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه­ای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت­پذیری سایر بخش­های اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع می­توان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخش­های اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیت­های مناسب جذب کامل می ­پردازد.

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

نقدینگی به انگیزه­ های متفاوتی وارد بازار مسکن می­ شود. بخشی از آن به انگیزه کسب عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارایی­ های جایگزین وارد بازار می­شوند. در مقابل بخش دیگری از نقدینگی، تحت تاثیر تقاضای خانوارها برای تأمین نیازهای مصرفی (تامین تقاضای سرپناه) وارد بازار می­شوند.
به عبارت بهتر یک خانوار بر اساس سبد هزینه­ای خود، مقداری از نقدینگی خود را جهت ارتقاء نیازهای مصرفی استفاده می­ کند. همچنین ارضاء نیازهای مصرفی وابستگی و ارتباط مستقیمی به قیمت نسبی مسکن و تعداد خانوارهای شهری دارد. در مقابل بخشی از نقدینگی مازاد بر نیاز خانوارها بر اساس انتظارات قیمتی در بازار مسکن به آن وارد شده و یا از آن خارج می­ شود. به طور کلی پنج بازار متفاوت را می­توان جهت کسب بازده در نظر گرفت. بازار مسکن، بازار سهام، بازار ارز، بازار طلا و فعالیت­های بازرگانی. بر این اساس خانوارها در فرایند تصمیم ­گیری خود به تحولات قیمتی مسکن در گذشته، به عنوان یک متغیر تصمیم ­گیری نگاه می­ کنند. اگر در سال­های گذشته روند قیمتی در بازار مسکن فزاینده باشد، خانوارها به انتظار کسب عایدی، نقدینگی خود را وارد بازار مسکن می­ کنند.
نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است، به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق می­یابند. در شرایط فقدان الگوها و کانال­های متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمه­ای به خود می­گیرد. از آنجایی که فعالیت­های سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا می­ماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه می­سازد. به این ترتیب فعالیت­های سوداگرانه در بخش مسکن موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب افزایش انتظارات و پیامد آن موجب افزایش بیشتر قیمت می­ شود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می­ کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه، انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخش­های اقتصادی است، با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت. مسئله مهم­تر آنکه ورود و خروج این نقدینگی با حداقل شفافیت همراه است و همین عامل می ­تواند فرایند تصحیح انتظارات در بازار را مختل سازد. اختلال انتظارات موجب می­ شود که فرایند تصحیح خودکار انتظارات مدت زیادتری به طول می­انجامد و همین امر شدت نوسانات را افزایش می­دهد. با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهادهای سیاست­گذار بخش به سادگی می­توانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند.
مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه­ای و مصرفی نشان می­دهد که تقاضای مصرفی با روند بطئی و ملایم، همواره فزاینده مواجه بوده است، در مقابل ادوار رونق و رکود در بخش مسکن، همگی مربوط به تقاضای سوداگرانه بوده است. آنچه که ارتباط بین رشد نقدینگی در سطح مجموعه کلان اقتصاد و تحولات بازار مسکن را به گونه بهتری نشان می­دهد، مقدار جذب افزایش نقدینگی به تقاضای سرمایه­ای مسکن است.
در مجموع به نظر می­رسد که بخش مسکن در کنار ناکارآمدی­های درون­بخشی خود، همواره با یک معضل فرابخشی دست به گریبان بوده است و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی (که می ­تواند ناشی از آثار متفاوتی همچون افزایش درآمد نفتی، کسری بودجه و … باشد) و در نتیجه سرازیر شدن نقدینگی بخش خصوصی به سمت این بخش و ایجاد آثار تورمی بر آن است.
در این مطالعه برای بررسی اثرات نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن از رگرسیون داده ­های تلفیقی[۱۱۸] در ایران و ۲۰ کشور توسعه یافته برای داده ­های فصلی سال­های ۲۰۰۹-۱۹۸۰ استفاده شده است.
این مطالعه شامل ۵ فصل به شرح ذیل است:
در فصل اول به کلیاتی در خصوص مسکن، قیمت مسکن و نوسان آن، فرضیات تحقیق، اهداف تحقیق، روش­های گردآوری اطلاعات و داده ­ها اشاره شد.
در فصل دوم به مکانیزم تعیین قیمت و فرایند تعدیل قیمت در بازار مسکن و عوامل موثر بر آن، نوسانات اقتصادی بخش مسکن و آثار نامطلوب آن، نقدینگی و بازار مسکن، اعتبارات و قیمت مسکن اشاره شد و سپس مطالعات انجام شده در مورد قیمت مسکن و ارتباط قیمت مسکن و سایر متغیرها بررسی گردید.
فصل سوم به معرفی الگوی مورد استفاده، نمونه آماری، تشریح الگوی داده ­های تابلویی، مدل پیشنهادی و توضیح داده ­های آماری در این مطالعه اختصاص یافت و در ادامه روند و تحولات متغیرها به طور کامل تشریح شد.
فصل چهارم به تخمین مدل و تجزیه و تحلیل نتایج اختصاص یافت. نهایتا در فصل پنجم، خلاصه، نتیجه ­گیری و پیشنهادات ارائه گردید.
۵-۳- نتیجه ­گیری
در این مطالعه تلاش بر آن است اثرات ناشی از تغییر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد. برای این بررسی نقش درآمدهای نفتی به عنوان کانال نقدینگی مورد بررسی قرار گرفت. ابتدا یک مدل کلی برای کل نمونه مورد مطالعه تخمین زده شد و سپس کشورهای منتخب را به دو گروه کشورهای دارای درآمد نفتی و کشورهای بدون درآمد نفتی تقسیم شده ­اند و پارامتر مربوط به اثرگذاری نقدینگی در دو گروه مورد بررسی و مقایسه قرار گرفت. اهم نتایج تخمین مدل­ها به شرح ذیل است:

  • تجزیه و تحلیل­های فصول قبل به خوبی نشان می­دهد که نوسان شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات مهم این بخش است. نتایج تخمین­ها حاکی از آن است که سهم قابل توجهی از نوسانات قیمت مسکن توسط نقدینگی موجود در این بخش توضیح داده می­ شود. در کل مدل­های مورد مطالعه نقدینگی اثر مثبت و به شدت معنی­داری بر قیمت مسکن دارد. از این رو رشد شدید نقدینگی در صورت ثابت بودن سایر عوامل موجب افزایش شدید قیمت مسکن شده و سبب اختلال در تخصیص منابع اقتصادی خواهد شد. در صورت عدم امکان جذب نقدینگی در بازار سرمایه، احتمال انتقال آن به بازار مسکن و بروز شوک قیمت در بازار مسکن زیاد است. در این شرایط مقام­های پولی ضمن اجرای سیاست­های پولی محتاطانه می­توانند از آن ممانعت به عمل آورند. این نتایج مطابق با مطالعات قلی­زاده و کمیاب (۱۳۸۸) درگر و ولترز[۱۱۹] (۲۰۰۹)، گیس و توکسن[۱۲۰] (۲۰۰۷)، بلک و ارس[۱۲۱] (۲۰۰۷)، دی لوسیا[۱۲۲] (۲۰۰۷)، جارکینسکی و استمز[۱۲۳] (۲۰۰۸) می­باشد.
  • همانطور که نتایج آزمون­ها نشان می­دهد، متغیر تورم اثر مثبتی بر قیمت مسکن دارد و از معنی­داری بالایی برخوردار است. به طور کلی در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانک­های مرکزی با چالش­های فشار تورم مواجهند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. بی­ثباتی تورم نه تنها موجب خدشه­دار شدن اعتبار سیاست­گذاران کلان اقتصادی به ویژه بانک مرکزی می­ شود، بلکه تداوم آن می ­تواند منجر به موارد حاد بی­ثباتی سیاسی کشور شود. این نتایج مطابق با مطالعات بلک و ارس (۲۰۰۷)، گیس و توکسن (۲۰۰۷)، نل و مبلکی (۲۰۰۵) و ای ام اف (۲۰۰۴) می­باشد.[۱۲۴]
  • تولید ناخالص داخلی اثر منفی و معنی­داری بر شاخص قیمت مسکن داشته است. شاید دلیل منفی بودن دیگر اثر رشد GDP بر شاخص قیمت مسکن در آنست که در صورت رشد GDP شرایط انتقال سرمایه­ها به سایر بخش­های اقتصادی فراهم بوده و علاوه بر بخش مسکن در سایر بخش­ها نیز سودآوری انگیزه سرمایه ­گذاری را فراهم می­سازد و به همین دلیل بورس­بازی در بخش مسکن کمتر خواهد شد. این نتیجه مطابق با مطالعات درگر و ولترز (۲۰۰۹)، درماری و مارکیوس (۲۰۰۹)، اسنمچر و گرلند (۲۰۰۸)، آهیرن و همکاران (۲۰۰۵)، شن (۲۰۰۵)، فیلاردو (۲۰۰۵) می­باشد.[۱۲۵]
  • نرخ بهره یکی از عوامل مهم تعیین کننده قیمت مسکن است و شواهد تجربی نیز این ارتباط را تأیید می­ کند. ضریب مربوط به اثرگذاری نرخ بهره بلندمدت IL بر شاخص قیمت مسکن، منفی و معنی­دار می­باشد. این نتیجه منطبق بسیاری از مطالب بیان شده در متون نظری و یافته­های تجربی است، یعنی کاهش نرخ بهره در کشورهای منتخب موجب افزایش بی­رویه قیمت مسکن شده است. بنابراین می­توان با افزایش نرخ بهره، از رشد بی­رویه قیمت مسکن جلوگیری کرد. افزایش نرخ بهره در بر دارنده چندین اثر است. از طرفی نرخ بهره یکی از اجزای هزینه استفاده مسکن است لذا در صورت افزایش نرخ بهره هزینه استفاده افزایش می­یابد و همچنین هزینه وام مسکن زیاد می­ شود که کاهش تقاضا و قیمت را بدنبال دارد. این موضوع مورد تأکید کیس و شیلر (۲۰۰۳) نیز بوده است که تقاضای مسکن از طریق اجرای سیاست پولی انقباضی کاهش و آهنگ رشد قیمت ملایم می­ شود. اجماع نظر وجود دارد که یکی از عوامل مهم تعیین کننده افزایش قیمت­های مسکن در بسیاری از کشورها در چند سال گذشته، کاهش در نرخ­های بهره در رکود اقتصادی اخیر است. اکثر مطالعات صورت گرفته در این زمینه این موضوع را تایید می­ کنند (فیلاردو ۲۰۰۴، فیلاردو ۲۰۰۱، ابراهام و انرسون ۱۹۹۴).

همچنین پارامتر مربوط به اثرگذاری نرخ بهره کوتاه­مدت نیز کاملا معنی­دار (۱/۶t= ) است. نرخ بهره بعنوان عامل مالی در بنیادهای اقتصادی نقش کلیدی دارد. نرخ بهره موجب افزایش هزینه تأمین مالی ساخت می­ شود و می ­تواند سبب کاهش عرضه مسکن نوساز شود. معمولا واکنش عرضه مسکن نسبت به نرخ بهره و یا سایر متغیرها کند و ملایم­تر از عکس العمل تقاضا نسبت به متغیرهای یاد شده است. مطالعات لیانگ و کاو (۲۰۰۷)، بلک و ارس (۲۰۰۷)، لی و یانگ (۲۰۰۵)، نیز این نتیجه را تایید می­ کنند.

  • شاخص سهام مطابق انتظار اثر منفی و معنی­داری بر قیمت مسکن دارد. مطالعات چن و پاتل (۱۹۹۸)، شن (۲۰۰۵) نیز این نتیجه را تایید می­ کنند. سهام جانشین قوی مسکن است و به ویژه برای افراد میان­ریسک و ریسک­پذیر جانشین خوبی برای مسکن بشمار می­رود (متین ۱۳۸۸). لذا افزایش قیمت سهام می ­تواند کاهش قیمت مسکن را بدنبال داشته باشد. دلیل منطقی برای رابطه متقابل قیمت مسکن و قیمت دارایی­ های مالی عبارتند از اینکه: افزایش قیمت یکی از دارایی­ ها، می ­تواند تقاضا برای دیگر دارایی­ ها را بعلت استراتژی تخصیص پرتفولیو بالا ببرد. یعنی بسیاری از سرمایه گذاران می­خواهند نسبت معینی از یک دارایی را در سبد دارایی مالی خود نگهداری کنند. اگر قیمت یک دارایی نسبت به دیگر دارایی­ ها بطور معنی­داری افزایش یابد، سرمایه ­گذاران باید پورتفولیوی خود را دوباره تخصیص دهند.
  • ضریب متغیر جمعیت نیز مطابق انتظار مثبت بوده و از معنی­داری بالایی برخوردار است، که این نشان­دهنده تاثیر­گذاری بالای این متغیر است. تغییر در جمعیت منجر به افزایش تقاضا برای مسکن شده و به تبع آن موجب افزایش قیمت مسکن می­ شود.
  • نتایج تخمین­ها حاکی از آن است که نقدینگی در کشورهای دارای درآمد نفتی اثر شدیدتری بر نوسان قیمت مسکن نسبت به کشورهایی که فاقد درآمدهای نفتی هستند می­ گذارد. با افزایش قیمت نفت که به تبع افزایش درآمدهای نفتی را به دنبال دارد، حجم نقدینگی موجود افزایش یافته و سبب افزایش قیمت مسکن می­ شود. پس درآمدهای نفتی از کانال نقدینگی بر قیمت مسکن تاثیر می­گذارند و این کاملا مطابق انتظار است.
موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...