«برنامه‌های مذکور در ماده ۱ شامل برنامه‌هایی است که اجرای بموقع آن برای امور عمومی و امنیتی «دستگاه اجرایی» لازم و ضروری باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی «دستگاه اجرایی» برسد».
(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت nefo.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))
تنها نیاز دستگاههای تملک‌کننده کفایت نمی‌کند و دستگاه مذکور نمی‌تواند به صرف نیاز به یک ملک یا زمینی اقدام به تملک آن نماید، بلکه بایست نیاز مذکور به صورت طرح به تصویب رسیده باشد.[۶۷]
بنابراین اولاً: با توجه به طرز انشاء قسمت اخیر ماده ۲ لایحه قانونی مذکور می‌رساند که مقنن ملاحظه و تصویب بالاترین مقام اجرایی را برای ضرورت اجرای طرح، لازم دانسته است و با این وصف تفویض آن به غیر، مغایر نظر مقنن میباشد.[۶۸]
ثانیاً: بالاترین مقام اجرایی در شهرداریهای موضوع ماده ۲ لایحه قانونی مذکور، شهردار است و در مورد سایر مؤسسات، شرکت‌های دولتی، نهادها و سایر دستگاه‌هایی که مجاز به تملک میباشند، می‌بایستی به اساسنامه قانونی و یا قانون تأسیس این سازمان‌ها رجوع نمود.[۶۹]
بند دوم: تأمین اعتبار
ماده ۱ ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «هر گاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و سازمان‌هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس «دستگاه اجرایی» نامیده می‌شوند، به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسیله «دستگاه اجرایی» یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد «دستگاه اجرایی» می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید».
مطابق قسمت اخیر ماده مذکور «اعتبار آن (طرح) قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی و یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد و …» از آنجایی که فوریّت اجرای طرح و ضرورت آن و پرداخت قیمت عادلانه‌ی اراضی، جزء شرط اساسی تملک است، لذا بدون وجود اعتبار و تأمین آن سلب مالکیت از مردم و ارائه طرح ولو جنبه عمومی داشته باشد، برخلاف ضوابط قانونی است.[۷۰]
بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک ۱۳۵۸ و قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰، پرداخت قیمت املاک و ابنیه و حقوق واقع در طرح‌های مصوب ضروری است. این ضرورت تا آن حد است که دستگاه اجرایی قبل از انجام تملک بایستی اعتبار خرید و پرداخت قیمت آن را تأمین کرده باشد.[۷۱]
بند سوم: گواهی عدم امکان تأمین زمین ملی یا دولتی
تبصره ۱ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت مصوب ۱۳۵۸ بیان می‌دارد:
«دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‌المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید، عدم وجود این قبیل اراضی حسب مورد باید به تأیید وزارت کشاورزی و عمران روستایی یا سازمان عمران اراضی شهری در تهران و ادارات کل شعب مربوط در استان‌ها رسیده باشد».
علاوه بر تأکید تبصره ۱ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت، حکم عقل و منطق نیز اقتضاء میکند، اراضی مورد نیاز طرح‌ها و پروژه‌های عمومی و دولتی حتی‌الامکان از محل اراضی ملی، موات و دولتی و موقوفه تأمین شود گرچه در مواردی ممکن است زمین عمومی مناسب یا کافی برای طرح وجود نداشته باشد یا به اندازه کافی نبوده و تأمین بخشی از آن از اراضی و املاک خصوصی، اجتناب‌ناپذیر باشد و حتی در مواردی ممکن است، به اندازه کافی وجود داشته ولی تخصیص آن به طرح مورد نظر با مقررات زیست‌محیطی، حفظ آثار ملی، رعایت حریم تأسیسات و اماکن و امثالهم تعارض داشته و ناگزیر به تأمین کل یا بخشی از اراضی مورد نیاز از اراضی و املاک بخش خصوصی باشیم.[۷۲]
اراضی ملی و دولتی متفاوت میباشند. اراضی ملی شده از اموال عمومی محسوب و تحت مالکیت اداری دولت قرار دارد تا به مثابه یک مدیر به تصدی و تولیت آنها وفق مصالح، و منافع عموم بپردازد و نظر به اصل چهل و پنجم قانون اساسی جمهوری اسلامی که انفال و اموال و ثروت‌های عمومی را مشمول حکم واحد دانسته و به طور مطلق در اختیار حکومت اسلامی قرار داده است.[۷۳]
عمل ملی کردن اراضی از اعمال حاکمیت دولت است؛ یعنی دولت با بهره گرفتن از حق حاکمیتی که از سوی ملت به او تفویض می‌گردد به منظور تأمین منافع عمومی مبادرت به عملی می کند که از جهت مصالح همگانی ضرورت دارد.[۷۴]
اموال دولتی را میتوان اینگونه بیان کرد: «اموالی است که متعلق به وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، شرکت‌های دولتی میباشد و ممکن است دولت در طریق تحصیل آنها از عقود ناقله که بین مردم جاری است و در مقام اعمال تصدی صورت می‌گیرد، بهره‌مند شده باشد».[۷۵]
اراضی دولتی اعم از خالصه‌های دولتی است.[۷۶]
خالصه دولتی یعنی املاک متعلق به دولت، عبارت از غیرمنقولی است که دولت مانند مالک خصوصی در آن عمل میکند، در برابر املاکی به کار می‌رود که جزو مشترکات عمومی است و یا ملک خصوصی آحاد الناس است.[۷۷]
نبودن اراضی ملی یا دولتی برای اجرای طرح و برنامه‌های عمومی و عمرانی و نظامی باید به تأیید وزارت جهاد دانشگاهی و سازمان مسکن و شهرسازی (جانشین سازمان زمین شهری) برسد.
در استان‌ها، ادارات کل متولی این امر هستند و چنانچه دولت اراضی ملی یا دولتی داشته باشد دیگر حق ندارند سراغ املاک مردم بروند و این در قانون دلالت بر احترام به مالکیت خصوصی افراد و عدم تعرض به آن مگر به قدر متیقن قانونی است.[۷۸]
بند چهارم: تشخیص پلاک ثبتی و استعلام محل وقوع و وضع ثبتی ملک
پس از آنکه دستگاه اجرایی مطمئن شد، شرایط لازم برای تملک املاک را دارد، ملزم به اجرای تشریفاتی است که عدم اجرای هر یک از آن تشریفات می‌تواند با شکایت ذی‌نفع موجبات ابطال کلیه عملیات خریداری و تملک را به حکم دیوان عدالت اداری فراهم نماید.[۷۹]
۱- تقاضای تعیین تکلیف وضعیت ثبت
تبصره ۲ ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت بیان می‌دارد: «اداره ثبت اسناد و املاک محل، مکلف است محل وقوع و وضع ثبتی ملک را با توجه به نقشه ارائه شده، حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ استعلام، پاسخ دهد».
آنچه در تبصره فوق، قابل ملاحظه است اینکه از ابتدا وظیفه تعیین محل وقوع ملک را به عهده اداره ثبت قرار داده است. دستگاه مجری، صرفاً نقشه زمین مورد نیاز را تهیه و به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال می‌دارد و آن اداره نیز مکلف است حداکثر ظرف ۱۵ روز به آن پاسخ دهد.[۸۰]
سازمانی که قصد تملک زمین را دارد، ابتدائاً زمین مورد نظر را انتخاب و پس از آن بایستی پلاک ثبتی و حدود و مشخصات آن را تعیین کند. پس از تعیین پلاک ثبتی به راحتی میتوان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل، حدود و مشخصات زمین و اسامی مالک یا مالکین آن را به دست آورد لیکن هر گاه با تمام این تمهیدات تحصیل پلاک ثبتی زمین مورد تملک مشخص نگردد آنگاه در دستگاه تملک‌کننده محل زمین محدوده را بر روی نقشه هوایی (در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد) به اداره ثبت محل ارسال می کند، اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یک ماه، مشخصات پلاک‌های ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک‌بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک براساس سوابق موجود را در خصوص محدودهی مورد نظر، طبق صورتمجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نمایندگان دستگاه تملک‌کننده به مرجع تملک‌کننده ارسال نمایند.[۸۱] (مستفاد از ماده ۲۷ آیین‌نامه زمین شهری).
این نکته حائز اهمیت است که تصمیمات و سوابق مراجع متعددی در احراز قطعی مالکیت، مؤثر است و بخصوص در مورد اراضی فاقد سابقه ثبتی، لازم است با نقشه واحد از سایر مراجع مؤثر از جمله ادارات منابع طبیعی، امور اراضی و … استعلام نمود. نحوه تطبیق و رفع تعارض و یکپارچه‌سازی پاسخ مراجع متعدد مذکور از اهمیت فراوانی برخوردار است.
۲- تشخیص نوع زمین
بر طبق قانون زمین شهری، سازمان مجری طرح تملک، مکلف است قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه و مدارک لازم را جهت تشخیص نوع زمین به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال دارد تا پس از اظهارنظر وزارت مزبور و در صورت غیرموات بودن زمین، آگهی تملک منتشر شود. به عبارتی، دستگاه مجری طرح تملک، پس از اعلام به ثبت محل، بایستی اقدام به اخذ نظریه در مورد تشخیص نوع زمین مورد نیاز خود بنماید.[۸۲]
هر چند موضوع فوق در لایحه قانون نحوه خرید و تملک و … به صراحت قانونی پیش‌بینی نگردیده ولی از مفهوم بند ب ماده ۱۰ آن قانون که اشعار می‌دارد:
«بهای زمین‌های دایر در بخش خصوصی، به قیمت روز تقویم و پرداخت خواهد شد و بابت زمین‌های موات، جنگل‌ها، مراتع و هر قسمتی که طبق قانون اساسی جزو اموال عمومی درآمده، وجه پرداخت نخواهد شد. زمین‌های دایر را به آن قسمت که اضافه بر حداکثر مجاز زمین‌های مذکور در قانون مصوب شورای انقلاب که توسط وزارت کشاورزی پیشنهاد شده هیچگونه وجهی تعلق نمی‌گیرد همین معنا مستفاد می‌گردد. منتهی در خصوص مرجع تشخیص موات بودن زمین قانون ساکت به نظر می‌رسد. دستگاه اجرایی که قصد تملک براساس لایحه مذکور داشته باشد و مدعی موات یا مرتع بودن زمین گردد باید ادعای خود را در محکمه محل وقوع ملک به اثبات برساند».[۸۳]
در آگهی دعوت به انجام معامله علاوه بر مالک یا مالکین، صاحبان حقوق قانونی، مانند اشخاصی که دارای حق ارتفاق، انتفاع یا سرقفلی در ملک موضوع تملک هستند، جهت انجام معامله دعوت می‌شوند.[۸۴]
اعلام به مالکین و یا دارندگان حقوق و اعم از استیجاری یا رهن یا حقوق زارعانه و …) به سه طریق صورت می‌پذیرد:
الف: ابلاغ کتبی
تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی یکی از صور اعلام قصد تملک به صاحبان حق جهت معرفی کارشناس برای تعیین قیمت فروش ابلاغ کتبی می‌داند. این نامه بایستی حداقل در دو نسخه تنظیم و یک نسخه آن به صاحب حق تسلیم و در نسخه ثانی رسید اخذ شود.
ب: ارسال اظهارنامه
در صورتی که ارسال نامه اداری و ابلاغ کتبی جهت اعلام قصد تملک به صاحبان حق، بنا به بعد مسافت یا علل دیگر، ممکن نباشد، مراتب طی اظهارنامه رسمی به آنان ابلاغ می‌شود (ماده ۲۵ آیین‌نامه قانون زمین شهری). به نظر می‌رسد اعلام از طریق ارسال اظهارنامه مطمئن‌تر و در موارد لزوم قابل استنادتر از نامه اداری باشد. البته لایحه قانونی نحوه خرید اراضی شیوه ابلاغ از طریق اظهارنامه را پیش‌بینی نکرده است.[۸۵]
ج) انتشار در جراید یا آگهی محل
به طور کلی در اکثر موارد به علت مجهول بودن مالک یا عدم دسترسی آسان به مالک ارسال اظهارنامه رسمی به مالک امکان‌پذیر نمی‌باشد، در این حالت از طریق روزنامه کثیرالانتشار به آگهی مالکین و یا دارندگان حقوق قانونی می‌رسد.[۸۶]
بند پنجم: اعلام به مالک
آگاهی و اطلاع مالک از اجرای طرح نسبت به ملکش در تبصره ۲ ماده ۴ ل.ق.ن.خ.ت بدین گونه بیان شده است: «هر گاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام «دستگاه اجرایی» که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می‌رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه «دستگاه اجرایی» به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام می کند».
همچنین در تبصره ۴ ماده واحده ق.ن.ت.ش مصوب ۱۳۷۰ بیان شده است: «هر گاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عمومی می‌رسد. تعیین ننماید و در مواردی که به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه (شهرداری‌ها) به دادگاه، نسبت به تعیین کارشناس اقدام می کند».[۸۷]
گفتار دوم: نحوه تملک املاک خصوصی از سوی دولت
پس از آنکه دستگاه تملک‌کننده، مقدمات لازم را فراهم کرد و اقدامات قانونی مربوطه را یکی پس از دیگری انجام داد، نوبت به یکی از مهمترین مراحل که انجام معامله و انتقال رسمی زمین و ملک موضوع تملک است، می‌رسد.
مقنن برای امتیازی که به دستگاه مجری طرح، جهت تملک اراضی و املاک خصوصی اشخاص داده است، مقررات و تکالیفی هم برای دستگاههای مجری در جهت تأمین حقوق مالکین، املاک واقع در طرح‌ها قرار داده است تا حقوق مالکین ضایع نشود.
بند اول: تملک با توافق صاحب حق در قیمت
مستفاد از مواد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ این نتیجه به دست می‌آید که تأمین توافقی حقوق مالکانه، اولی و ارجح بر استفاده از طرق دیگر است.[۸۸]
ماده ۳ لایحه قانونی مذکور بیان می‌دارد: «بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین «دستگاه اجرایی» و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می‌گردد».
به نظر می‌رسد با توجه به اصل آزادی اراده در معاملات و قاعده تسلیط، مالک می‌تواند هر مبلغی را بیان کند و دستگاه اجرایی در صورت امکان بپذیرد.
اما با توجه به تبصره ۱ ماده ۳ لایحه قانونی مذکور دستگاههای اجرایی در پذیرش بهای اعلامی از سوی مالکین با محدودیت‌هایی مواجه میباشند. تبصره ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشعار می‌دارد: «در صورت توافق در مورد بهای عادله هر گاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد «دستگاه اجرایی» می‌تواند رأساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید و هر گاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیئت مقرر در ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری‌ها به تصویب انجمن شهر برسد.»
|
[جمعه 1401-04-17] [ 11:30:00 ب.ظ ]
|
