نمودار ۸: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
(نگارنده)
یکی از مولفه‌های مهم در تولید مسکن، ارائه حق انتخاب در زمینه‌های مختلف از جمله قیمت‌های مختلف و سطوح گوناگون می‌باشد (Bredenoord & Verkoren, 2010). بازاری که در آن حق انتخاب کم باشد قیمت‌ها بالا بوده و تنوع مشتری‌ها پایین است (Noguchi & Hernandez-Velasco, 2005). حق انتخاب مسکن بویژه برای گروه‌های کم‌‌درآمد از مهم‌ترین فاکتورها می‌باشد. همان‌گونه که در نمودار زیر نشان داده شده است، توان تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد(دهک‌های یک تا چهار) بر حسب متر در سال‌۱۳۸۰برای دهک اول ۱۲ متر و برای دهک چهارم ۴۴ متر بوده است این مقدار به مرور زمان کمتر شده و در سال ۱۳۸۵ برای دهک اول به ۸ و برای دهک چهارم به ۲۵ متر رسیده است است. بنابراین مسکنی که برای این قشر از جامعه تولید می‌شود باید در ابعاد کوچکتری که برای قشر کم‌درآمد قابل پرداخت باشد ساخته شود.

نمودار ۹: توان تامین مسکن در دهک‌های درآمدی(متر)
ماخذ: (رفیعی, ۱۳۸۸)
در نمودار زیر که مربوط به تحولات متوسط زمین هر واحد مسکونی در نقاط شهری می‌باشد، پر واضح است که طی دهه گذشته، این شاخص همواره سیر نزولی را طی نموده است. نکته حائز اهمیت، مقایسه این شاخص با توان تامین مسکن دهک‌های مختلف درآمدی می‌باشد. در سال‌های ۸۰، ۸۲ و ۸۵، شاخص متوسط زمین هر واحد مسکونی حتی از متوسط توان تامین مسکن خانواده‌ها نیز بیشتر بوده است. برای مثال در سال ۱۳۸۰ متوسط توان تامین مسکن ۷۸متر بوده اما متوسط زمین هر واحد مسکونی در حدود ۹۳ متر بوده است. این شاخص در سال ۱۳۸۵، ۸ برابر توان تامین مسکن دهک اول و ۳ برابر توان تامین مسکن دهک چهارم می باشد. در حالی که در سال ۱۳۸۰ شاخص متوسط زمین هر واحد مسکونی ۷ برابر توان تامین مسکن دهک اول و ۲ برابر توان تامین مسکن دهک چهارم بوده است. بنابراین می‌توان گفت که اگرچه فاصله سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۵ متوسط مساحت زمین مسکونی کاهش پیدا کرده، اما توان تامین مسکن بویژه برای کم درآمدها نیز کاهش یافته است. بنابراین متوسط زمین مسکونی نه‌تنها تناسبی با توان تامین مسکن خانواده‌های کم درآمد نداشته، بلکه همواره در سطحی بسیار بالاتر از توان تامین آن‌ها بوده است.
نمودار ۱۰: روند تحولات متوسط زمینهر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سال­های ۱۳۸۰-۱۳۹۱(بر حسب مترمربع)
ماخذ: برآورد بر اساس فعالیت بخش خصوصی بانک مرکزی(کاربری مسکونی و توام مسکونی)
نمودار زیر مقایسه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و دولتی در زمینه تامین مسکن را نشان می‌دهد. همان‌طور که در نمودار ملاحظه می‌شود، سرمایه‌گذاری دولت از سال ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۷ همواره بیشتر از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مقوله تامین مسکن بوده است اما از سال ۱۳۸۸ سرمایه‌گذاری بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری بخش دولتی افزون‌تر بوده و این روند تا سال ۱۳۹۱ همچنان ادامه داشته و فاصله سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و دولتی همواره در حال افزایش بوده است.
با توجه به این‌که بخش خصوصی بیشتر در حوزه تامین مسکن برای قشرهای متوسط و قشرهای پردرآمد به تامین مسکن می‌پردازد، بنابراین کاهش سهم دولت در تامین بودجه مسکن می‌تواند مشکلات گسترده‌ای را در راستای تامین مسکن کم‌درآمدها به دنبال داشته باشد. چراکه این قشر تنها با تکیه بر منابع مالی محدود خود و کمک‌های دولتی می‌توانند از مسکن برخوردار شوند. با توجه به مطالبی که گفته شد یکی از دلایل اصلی کاهش قدرت تامین مسکن خانواده، می‌تواند کم شدن کمک‌های دولتی باشد.
نمودار ۱۱: مقایسه میزان سرمایه‌گذاری دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن
برنامه چهارم توسعه
برنامه سوم توسعه
(نگارنده)
در ادامه به بررسی هزینه و درآمد خانوار، سهم مسکن در هزینه خانوار و ضرورت پشتیبانی دولت از خانوارهای کم‌درآمد می‌پردازیم. نمودار ۵ سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۰ نشان می‌دهد. همان‌طور که مشاهده می‌شود فاصله میان دهک‌های ۱ تا ۹ در طول سال‌های اخیر تغییر آنچنانی نداشته است اما در سالهای ۸۷ تا ۹۱ به‌دلیل کاهش سهم دهک ۱۰، فاصله این دهک با دهک‌های دیگر کمتر شده است. که به نوعی به معنای کاهش نابرابری درآمدی می‌باشد. به‌منظور درک بهتر مسئله در نمودار ۶، سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت نشان داده شده است.
نمودار ۱۲: سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های ۹۱-۱۳۸۰ درکل کشور
(نگارنده)
نمودار ۱۳: سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت
برنامه سوم توسعه
برنامه چهارم توسعه
(نگارنده)
در نمودار بالا در طول مدت برنامه چهارم نابرابری در جامعه در سال‌های ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ به اوج خود رسیده است این در حالی است که در تمام مدت برنامه سوم سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت تغییر فاحشی نداشته است.
همراه با کاهش نابرابری درآمدی دهک‌های مختلف، نرخ رشد سالانه مخارج خانوار چه تغییری نموده است؟ با توجه به جدول ۳۲ می‌توان گفت در دهه اخیر مخارج خانوار در دودهک اول و دو دهک پنجم کاملا برابر بوده است و این شاخص در دو دهک دوم(دهک های سوم و چهارم) نسبت به دو دهک چهارم(دهک هفت و هشتم)اختلاف چندانی ندارد. براساس اطلاعات زیر می‌توان گفت که وضعیت دهک­های میانی در دهۀ ۱۳۸۰-۱۳۹۰ بدتر گردیده است که به معنای بدتر شدن توزیع درآمد به ضرر این دهک­های درآمدی است.
نمودار ۱۴: نرخ رشد سالانه مخارج خانوار بر حسب درصد(سرانه)۹۰-۱۳۸۰
ماخذ: مرکز آمار ایران به نقل از (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲)
اما مخارج سالانه خانوار شامل چه عناصری‌ شده و چه درصدی از این مخارج را مسکن در بر می‌گیرد؟ در ادامه نمودار مرتبط با متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری ‌در هر یک از دهک‌های درآمدی در سال‌های ۱۳۷۹ و ۱۳۸۸ آورده شده است. همانطور که ملاحظه می‌شود سهم مسکن در دهک‌های یک تا چهار به‌شدت بالا بوده به‌طوری که سهم هزینه‌های بهداشت و درمان، خوراک و پوشاک در برابر هزینه مسکن اصلا به چشم نمی‌آید. البته هزینه مسکن در دهک‌های درآمدی آخر نیز بالا می‌باشد، اما به نسبت هزینه مسکن، هزینه دیگر عناصر در سبد هزینه خانوارهای پردرآمد نیز افزایش یافته است.
نمودار ۱۵: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری ‌در هر یک از دهک‌های درآمدی(برحسب ریال)-۱۳۷۹
نمودار ۱۶: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری در هر یک از دهک‌های درآمدی (برحسب ریال)-۱۳۸۸
نمودار ۱۷: سهم هزینه مسکن در سبد خانوار طی سال‌های۱۳۷۹-۱۳۹۰
(نگارنده)
به‌طور کلی می‌توان گفت:

• • در فاصله سال­های مورد بررسی سهم مسکن در بودجه خانوار به شدت افزایش یافته است؛

• • افزایش سهم یاد شده در کلیه گروه ­های درآمدی رخ داده است؛

• • افزایش نسبی هزینه مسکن به کل افزایش هزینه، بیان­گر فشار نسبی بیشتر بر گروه ­های پایین و متوسط درآمد بوده است؛

(نگارنده)
نمودار ۱۸: مقایسه سهم مسکن در دهک‌های درآمدی یک تا چهار در سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۹۰
ترکیب کاهش قدرت خرید خانوار با افزایش سهم مسکن در سبد بودجه­ای خانوار بیان­گر وخامت وضعیت اقتصادی خانوارها در این دوره بوده است. یکی از دلایل افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها ارتباط مسکن با رشد اقتصادی می‌باشد. بر اساس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن متوسط رشد اقتصادی کشور در طول دوره گذشته ۲,۴ درصد بوده است. در مقابل این رشد، درآمد خانوار ۱۶ درصد به قیمت اسمی و جاری رشد یافته و در مقابل رشد واقعی نرخ منفی یک درصد بوده است. به این ترتیب در مقابل یک درصد رشد اقتصادی درآمد جاری خانوار ۸ درصد رشد یافته و درمقابل درآمد واقعی خانوار یک درصد کاهش یافته است (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, ۱۳۹۲).چنین تحولاتی به خودی خود معنایی به جز کاهش تقاضای موثر مصرفی مسکن ندارد.
طبق مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن در سال ۱۳۹۱سهم متوسط هزینه مسکن در هزینه خانوار شهری ۳۱ درصد و برای دهک اول ۴۰ بوده است. این سهم متوسط نسبت به سال ۱۳۸۴، برای دهک‌های دو تا پنجم ۱٫۲ برابر گشته است. این امر حاکی از ازدیاد عمومی سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار است وکمتر بودن نسبت این ازدیاد تا دهک پنجم نشان می‌دهد که این خانوارها به دلیل کاهش درآمد واقعی مجبور بوده‌اند بودجه خود را به حوائج ضروری‌تر اختصاص دهند.
یکی از دلایل افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار دهک‌های کم‌درآمد می تواند روند روبه افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های مختلف باشد. در نمودار زیر روند تغییرات شاخص بهای مسکن نشان داده شده است،
نمودار ۱۹: تغییرات شاخص بهای مسکن
(نگارنده)
همان‌طور که در نمودار بالا نشان داده شده است، شاخص بهای مسکن به‌طور پلکانی در حالی افزایش بوده است. از آن‌جا که تحولات شاخص بهای مسکن ارتباط مستقیمی با تغییرات نرخ تورم دارد، لازم است به بررسی نرخ تورم پرداخته شود.
نمودار زیر نرخ تورم را در طول دهه گذشته نشان می‌دهد. آنچه که مشاهده می‌شود نرخ تورم نوسانات زیادی داشته است. اگرچه نرخ تورم همچون شاخص بهای مسکن سیر کاملا صعودی ندارد اما در طول دهه گذشته نرخ تورم دو رقمی بوده و این امر در کاهش توان خرید خانواده‌ها و افزایش قیمت مسکن بی‌تاثیر نمی‌باشد.
بر اساس داده‌های موجود در بازنگری طرح جامع، که منطبق بر آمارگیری مرکز آمار ایران از شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار برحسب دهک های هزینه ای می‌باشد. نرخ تورم برای دهک اول یعنی کم‌درآمدترین افراد از عدد پایه ۱۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد ۳۰۵ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم یعنی پردرآمدترین گروه از عدد ۱۰ به ۲۵۲ افزایش یافته است. نکته جالب‌تر این‌که شاخص قیمت مسکن برای دهک اول و دوم درآمدی از عدد ۱۰ به عدد ۳۲۰ در سال ۱۳۸۹ رسیده است در صورتی که این شاخص برای دهک دهم از عدد ۱۰ در سال ۱۳۸۱ به عدد۲۶۰ رسیده است به این ترتیب شواهد حاکی از آن است که در دهه گذشته عملا وضعیت مسکن گروه‌های کم‌درآمد بدتر شده است.
نمودار ۲۰:تحولات نرخ تورم در بازه زمانی۱۳۹۰-۱۳۷۹
(نگارنده)
یکی از مشکلات بازار مسکن، احتکار واحدهای مسکونی(خانه‌های خالی) است که به امید افزایش قیمت در آینده انجام می‌شود. با اینکه در جامعه ما همیشه تقاضا بیشتر از عرضه بوده است اما همواره بخشی از مسکن ساخته شده به دلیل تقاضاهای سرمایه‌ای به بازار عرضه نمی‌شود. این مسئله باعث کمبود بیشتر مسکن در بازار می‌شود و همراه با افزایش تقاضا قیمت مسکن افزایش می‌یابد. بدیهی است که عرضه این تعداد واحد مسکونی سبب کاهش قیمت و پاسخگویی بهتر به نیاز مسکن در کشور می‌شود. همان‌طور که نمودار زیر نشان می‌دهد، نرخ خانه‌های خالی در سطح کشور در سال ۱۳۹۰ نسبت به سال ۱۳۸۵، دو برابر شده است.
نمودار ۲۱: نرخ خانه‌های خالی در مناطق شهری کشور در سال‌های۱۳۸۵الی ۱۳۹۰(درصد)