اسناد به سازمان ثبت اسناد و املاک تبدیل شد و در نهایت تصویب تبصره ۲ ماده واحده تبدیل اداره کل ثبت به سازمان صرفاً برای تغییر تشکیلات ثبت بود که باید متناسب با سازمان باشد من جمله تشکیل ثبت مناطق و ایجاد پستهای مدیر کلی.^[۲]

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

قانون سال ۱۳۱۰ در حال حاضر نیز ملاک عمل می باشد اما در طی سالیان دراز موادی از آن دچار تغییرات و تحولات گردیده که در قسمت بعدی به آن خواهیم پرداخت.
گفتار دوم – قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰
قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۱۳۱۰ که در حال حاظر نیز ملاک عمل می باشد، در ابتدای تصویب شامل ۱۴۲ ماده بود که بدلیل نواقصی که در این قانون احساس می شد ،کم کم موادی از آن مورد اصلاح وموادی نیز به آن الحاق گردید.
ازجمله این تغییرات این بود که در هجدهم دی ماه ۱۳۵۱ از مواد ۱۴۲تا ۱۵۷ زیر عنوان مواد الحاقی به این قانون اضافه و الحاق شدند.در خصوص الحاق مواد۱۴۷و۱۴۸ می توان چنین گفت که ، بطور کلی با وجود اینکه تصرفات املاک در دوران مختلف همیشه تابع قوانین و مقررات خاصی بوده است ولی بعضی افراد جامعه برای پیشبرد اهداف خود ، قانون را رعایت نکرده و بدون خرید رسمی و با جلب موافقت مالکین اقدام به تصرف املاک آنها نموده اند و از آنجا که این گونه اعمال خلاف عرف و قانون ، در جامعه زیاد بود مقنن درسال ۱۳۵۱ مجبور شد ، مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت را تصویب و به مجموعه قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰ اضافه نماید .تصویب این قوانین با توجه به قانونگذاری قبلی غیر عادی بوده و متزلزل کننده مواد۲۲ ، ۴۶و ۴۷ قانون ثبت می باشد ؛ زیرا اصل بر این است که با توجه به مباحث مطرح شده در قسمتهای قبل و با توجه به ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که در دفتراملاک ثبت شده است باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و طبق ماده ۴۸ قانون ثبت محاکم نیز از پذیرش سندی که به ثبت نرسیده باشد ممنوع می باشند. اما بر اساس مواد ۱۴۷و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت ، ادارات ثبت اسناد موارد فوق را در موارد بخصوصی نقض کرده و خود ، اسناد عادی رابه شرحی که خواهد آمد رسمیت بخشیده و حتی بر اساس آن با احراز شرایطی از جمله تصرف متقاضی ، سند مفروز صادر می نمایند.
باتوجه به مقدمه فوق مسلماً تصویب این راه غیرعادی محتاج دلایلی است زیرا فلسفه وجودی دفاتر اسناد رسمی نقل و انتقال املاک دارای سند رسمی می باشد ؛ مسلماً هرگاه بایع و مشتری می توانستند نقل و انتقال املاک خود را از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام دهند هر دو ترجیح می دادند که عقد بیع را توسط سند رسمی واقع سازند و حداکثر آن بود که قبل از انجام بیع اصلی ، اقدام به تنظیم قولنامه می نمودند؛ لیکن زمانی که نفس بیع را توسط سند عادی انجام می دهند با توجه به آنکه بایع می داند توسط سند رسمی می تواند ملک خود را به قیمت بالاتری به فروش برساند و مشتری نیز می داند که اگر ملک را به وسیله سند رسمی خریداری نماید دارای تضمین و اطمینان بیشتری است و دولت فقط وی را مالک می شناسد. لذا بدون تردید عواملی وجود داشته که یا انتقال با سند رسمی را غیر ممکن نموده یا به حدی آن را با دشواری روبرو نموده که متبایعیین از مزایای چشم گیر انتقال رسمی ملک صرف نظر کرده و اقدام به بیع توسط سند عادی می نمایند.
مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت از زمان تصویب دچار تغییرات و تحولات فراوانی گردیده است.در نهم تیر ماه ۱۳۵۴ قانونی تحت عنوان متمم قانون ثبت اسناد و املاک در ۵ ماده به تصویب رسید که طبق ماده ۴ این قانون دامنه قانون مذکور به شهرهای شاهی و مرودشت شیراز نیز تسری یافت.سپس در تاریخ ۲۲ آبان ماه ۱۳۵۷، ماده ۱۴۸ مکرر تحت عنوان قانون الحاق ماده ۱۴۸ به قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۵۱ الحاق گردید که طی آن مهلت تقدیم درخواست برای مدت ۳ سال دیگر تمدید گردید و اختیار پیشنهاد به مجلس شورای اسلامی برای اجرای مقررات فوق الذکر را به شهرهایی که شرایط مشابهی دارند به وزارت دادگستری واگذار کرد. مهلت فوق الذکر به موجب لایحه قانون تمدید مهلت های مقرر در مواد۱۴۷و۱۴۸ و تبصره یک ماده ۱۴۸ قانون ثبت درسال ۱۳۵۸برای ۵ سال دیگر تمدید گردید و بدین ترتیب در سال ۱۳۶۳ ، زمان اقدام در جهت استفاده از این مزایا منقضی شد. اما چون تعداد زیادی دعاوی ثبتی بیانگر نقض مقررات قانون مذکور در زمینه فوق الذکر بود و از طرفی به علت نیازمندیهای مردم ، نقض قانون و مقررات در این زمینه ادامه داشت ، ایجاد تغییراتی در قانون ثبت ضروری به نظر می رسید و به همین علت در تاریخ ۳۱/۴/۱۳۶۵ قانونی تحت عنوان «قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ اصلاحات بعدی آن با ۵ ماده و۱۰ تبصره به تصویب رسید و بدین ترتیب مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت اصلاح شدند.نکته قابل توجه اینکه قانون موخر التصویب برخلاف قوانین سابق محدود به منطقه یا محدوده خاصی نبوده است.پس از مدتی به انگیزه وسیع تر کردن دایره شمول قانون و کاستن از اختلافات ملکی و تسهیل در امر صدور سند مالکیت مفروز برای متصرفین املاک و با توجه به وجود اشکالات عملی و اجرایی در مورد قانون مصوب ۱۳۶۵ مقررات دیگری تحت عنوان «قانون اصلاح مواد ۱،۲و۳ ^[۳] قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۳۱/۴/۱۳۶۵ و الحاق موادی به آن در ۸ ماده و۱۳ تبصره در تاریخ ۲۱/۶/۱۳۷۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ ۳۱/۶/۱۳۷۰ مورد تایید شورای نگهبان قرار گرفت .در این قانون علاوه بر الحاق ۵ ماده شامل مواد ۶ تا۱۰ به مقررات قبلی ، مواد ۱۴۷و۱۴۸ مجدداٌ اصلاح شد که همین قانون در همین سال برای ۵ سال دیگر تمدید گردید تا در طول این مدت زمان به پرونده های موجود رسیدگی شود .مجدداً در سال ۱۳۷۸ قانونی تحت عنوان قانون تمدید مهلت مواد اصلاحی ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت به تصویب رسید و مدت اجرای مواد را ۵ سال دیگر از تاریخ لازم الاجرا شده این قانون تمدید نمود که در حال حاضر این مدت منتفی گردیده و هیئتها نیز از پذیرش چنین تقاضاهایی ممنوع می باشند.
گفتارسوم – حکومت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی
پس از انقضای مهلت اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت در سال ۱۳۸۳ مجدداً حجم انبوهی از املاک که به صورت قولنامه ای معامله شده بود روانه محاکم قضایی گردید تا اینکه در دی ماه سال ۱۳۹۰ «قانون ۱۸ ماده ای تعیین تکلیف املاک فاقد سند »پس از تایید شورای نگهبان با امضای رئیس جمهور برای اجرا به دولت ابلاغ گردید .به این ترتیب انتظار صاحبان املاک فاقد سند برای استناد به قانونی که بتواند مالکیت آنها را محضری کند به پایان رسید .در حال حاضر که مشغول تدوین این پایان نامه هستم ثبت نام الکترونیکی املاکی که به دلایل مندرج در قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،فاقد سند می باشند آغاز گردیده است و دارای محدودیت زمانی نیز نمی باشد.
گفتارچهارم ـ هدف از الزامی کردن ثبت املاک
هر وزارتخانه ، سازمان یا نهادی بر مبنای هدفی به وجود آمده است و در پی نیل به آن هدف تلاش می کند . سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمانهای تابعه قوه قضائیه در زمره نهادهای حاکمیتی است که بر پایه قانون مدون ،ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی در چارجوب نظام اداری کشور رابر عهده دارد. به گونه ای که مهمترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ،تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است ^[۴]و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با دیگران قرار نگیرد ؛ چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان در طول زندگی مدنیشان ، بحث تعارض و تداخل و تعرض به مالکیت است.تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده ویا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه بشمار می رود.
وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طور خلاصه در چهار دسته قابل دسترسی است:

1. 1. ثبت املاکی که به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.

1. 1. اجرای مفاد اسناد رسمی که در خصوص این اسناد مبادرت به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.^[۵]

1. 1. ثبت شرکتها علائم و اختراعات

۴-دفاتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق
که همانا یکی از عوامل اصلی تحقق هدف وجودی سازمان ثبت می باشد.
گستره حضور سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یکی از بازوهای اصلی قوه قضائیه در عرصه خدمت رسانی به مردم خود گویای نقش و جایگاه مهم آن در توسعه فراگیر و پایدار کشور است .از جمله اقدامات سازمان ثبت در زمینه حمایت از حقوق شهروندان و قضایی زدایی ،هم چنین توسعه قضایی،تهیه نقشه کاداستر است که منجر به کاهش ورودی پرونده ها به سیستم قضایی و رضایت مندی ارباب رجوع است.
نقشه کاداستر مهم ترین زیر ساخت توسعه پایدار ،امنیت و عدالت اجتماعی است که سازمان ثبت موظف به اجرای آن می باشد.تا زمانی که طرح کاداستر در کشور به اجرا در نیاید ، نابسامانی هایی همچون سوءاستفاده از زمین و شکل گیری مافیای اقتصادی در این بخش وجود خواهد داشت .از سویی دیگر ،دفتر اسناد رسمی به عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی ،رابط حاکمیت و شهروندان است .به گونه ای که مهمترین کار این نهاد ،تامین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه می باشد.
از دیگر اهداف این نهاد می توان به ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص و تا حد امکان رفع ابهام و دفع کشمکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات و اخذ مالیات ^[۶]و نیز فراهم کردن شرایط کنترل و اشراف قوای حاکمه نسبت به اصول و معاملات و امکان برنامه ریزی و تصمیم گیری ضروری برای اداره کشور است .با ثبت اسناد واملاک فرصت بحث و گفتگو در مورد صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضای ذیل سند از بین می رود (ماده ۷۰ قانون ثبت)و سند به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات ،به تحقق یک معامله و تعهد و یا تعلق یک مال معین به شخص خاص ،دلالت می کند. ثبت اسناد و املاک هم چنین راه را برای دخالت های لازم و فعالیت های مناسب نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تصمیم و توسعه بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی همراه می سازد.^[۷]
اقدامات سازمان ثبت اسناد و املاک در جهت توسعه قضایی به موارد گفته شده محدود نمی گردد.علایم تجاری نیز از دیگر شاخص های توسعه است که سازمان ثبت به عنوان متولی ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی و هم چنین یکی از اعضای سازمان جهانی مالکیت فکری و معنوی نقش به سزایی در حل مشکلات قضایی در این بعد دارد.
فصل دوم :
مفهوم و تعریف سند مالکیت
ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .^[۸]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.^۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).^۳
قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .
عده ای از حقوقدانان ،ثبت عادی را نوعی از ثبت املاک که مالکان الزامی به ثبت ندارند و قبل از ثبت اجباری (عمومی) معمول بوده تعریف کرده اند .در مقابل ثبت عمومی را ثبتی دانسته اند که مالکان درآن مجبور به ثبت می شوند .^[۹] عده ای دیگر ثبتی راکه مالکین با اختیار و اراده خود تقاضای ثبت می کنند را ثبت عادی ،و ثبتی که در آن مالکین به وسیله اظهارنامه برای ثبت دعوت می شوند را ثبت عمومی تعریف کرده اند.^[۱۰]
تعریف ارائه شده توسط گروه دوم موافق قانون نیز می باشد.در ثبت عادی آنچه دارای اهمیت اساسی است این که ،در نقاطی که ادارات ثبت اسناد و املاک وجود دارد تقاضای ثبت اجباری می باشد و انجام آن نیازی به آگهی از طرف اداره ثبت ندارد. در تفاوت بین ثبت عادی با ثبت عمومی می توان گفت که :
۱ـ ثبت عادی موضوع قوانین قبلی می باشد در حالی که در قانون اخیر تنها ثبت عمومی مورد توجه قانونگذار می باشد به عبارت دیگر به موجب قانون ثبت کنونی ثبت عادی منسوخ گردیده است و مواد ۱۴،۱۵،۱۶ و۴۶ آیین نامه و ماده ۱۴۰ قانون ثبت نیز بر همین معنی دلالت دارد.
۲ـ ثبت عادی با تقاضای متقاضی به جریان می افتاد و انجام می شد یعنی انجام آن منوط به تقاضای متصرف و مدعی مالکیت بود. به همین دلیل می توان ثبت عادی را ثبت اختصاصی نامید.لیکن ثبت عمومی به موجب ماده ۹ قانون ثبت کنونی وظیفه دولت است و راساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید ولو آنکه متصرفین تقاضای ثبت نکرده باشند.
۳ــ ثبت عادی به موجب قوانین ثبتی گاه اجباری و گاه اختیاری بود اما به موجب ثبت کنونی ، ثبت عمومی اجباری است.
۴ــ ثبت عادی ایجاب می نمود که برای هر ملک تشریفات مقرر قانونی جهت ثبت ملک از قبیل نشر آگهی وتحدید حدود و… مستقلاً و به طور جداگانه صورت گیرد که این امر مانع سرعت جریان ثبت املاک می گردید و لیکن در ثبت عمومی تشریفات مزبور به صورت عمومی و توام صورت می گیرد و ماده ۶۱ آیین نامه قانون ثبت نیز بر همین امر تاکید دارد.
۵ــ ثبت عادی به موجب تقاضانامه به عمل می آمد و لیکن ثبت عمومی به وسیله اضهارنامه به عمل می آید.^[۱۱]
قانونگذار با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک این امکان را برای صاحبان املاک فراهم کرد که به ثبت اموال غیر منقول خود در ادارات ثبت و دریافت سند ماکیت ، اقدام به مستحکم تر کردن مالکیت خود نسبت به اموال خود نمایند. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت نیز دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق شرایط و ضوابط قانونی به اسم او ثبت شده باشد .این ماده حکایت از مالکیت افراد نسبت به املاک ثبت شده خود دارد، حتی اگر ملک تحت تصرف آنها نباشد.
تصرف اشخاص در اموال خود به دو صورت قابل تصور است:
الف- تصرف مادی(حسی): تصرفی است که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد ، که به صورت یکی از حالتهای زیر قابل تصور است:
۱) بالمباشره : مانند سکونت در منزل مسکونی
۲) مع الواسطه : مانند تصرف قیم ،وکیل ، مستاجر یا نماینده . بطور کلی تصرف قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک ، تصرف مالک محسوب می شود.
ب – تصرف معنوی : منظور این است که تصرف ایادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی کرده است ، تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود.به عنوان مثال تصرف مورث ،تصرف وارث شمرده می شود.لذا طبق ماده ۱۱قانون ثبت : «درخواست ثبت از کسی پذیرفته می شود که در مالکیت یا در تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی مدرکی داشته باشد». در تصرف معنوی آثار تصرف حسی بر ملک وجود ندارد. بلکه اسباب و مدارک حقوقی اقتضای مالکیت شخص بر آن مال را دارد.
پس از تقاضای صدور سند مالکیت از سوی اشخاص و طی مراحل و تشریفات قانونی (اعم از انتشار آگهی مقدماتی، نوبتی وتحدیدی)، ادارات ثبت اقدام به ثبت ملک به نام متقاضیان املاک می نمایند و سند مالکیت صادر می نمایند.ماده ۲۱ قانون ثبت نیز زمان صدور سند مالکیت را پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت دانسته است.پس می توان سند مالکیت را از جمله اسناد رسمی ^[۱۲]و اوراق بهاداری دانست که، پس از طی تشریفات ثبت مال غیرمنقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک (دفتر املاک ) به مالک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک می شناسد اگرچه او در آن ملک تصرف مادی هم نداشته باشد.^[۱۳]
در اصطلاح ثبتی نیز سند مالکیت به همان کتابچه ای گفته می شود که با صفحات متعدد و نخ کشی و پلمب شده در سه نوع ۱۲برگی ،۱۶برگی و۳۲ برگی توسط اداره ثبت تهیه و در اختیار مالکین قرار می گرفت. سند مالکیت همان سند منگوله دار در عرف عامیانه است.^[۱۴]
در حال حاضر در جهت اجرای تکلیف قانونی مقرر در بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه سال ۱۳۸۹ و در راستای ارتقاء ضریب امنیت و تکمیل بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، پیش گیری از جعل و ایجاد خدشه به اسناد مالکیت صادره ، ارائه خدمت بهینه توام با سرعت، دقت و کیفیت به شهروندان صدور سند مالکیت جدید تک برگی توسط کلیه واحد های ثبتی الزامی گردیده است . لذا معاونین ، مدیران ستادی و استانی مکلفند هم زمان با اجرای نرم افزار مربوط و صدور سند مالکیت جدید برای فرایند تفکیک املاک ، در کلیه واحدهای ثبتی سراسر کشور فراهم نمایند.
با توجه به تک برگ بودن این اسناد هرگاه مفقود شوند یا به دلایلی نظیر ریختن جوهر یا سوختگی و دلایلی نظیر این قابل استفاده نباشد مطابق ماده ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت سند المثنی صادر و موضوع در قسمت شماره سریال درج و سند جدید به مهر المثنی ممهور می گردد.(ماده ۸ دستورالعمل بند ب ماده ۱۳ قانون بودجه)و هر گاه بدلیل پر شدن قسمت نقل و انتقالات امکان درج انتقال جدید وجود نداشته باشد سند مالکیت تعویض می گردد.
در صدور سند رسمی آنچه حایز اهمیت است و جزء شرایط عمومی صدور سند به حساب میآید، این موضوع که مامور ثبت با توجه به جایگاه و اهمیت صدور سند مالکیت در جامعه امروز و در بین مردم باید نهایت سعی و کوشش خود را به عمل آورد تا از هرگونه اشکال حتمی و احتمالی در راستای صدور سند به دور بوده و در این زمینه به علم و یقیین برسد .و با توجه به اینکه سند مالکیت هم عرض و هم ارزش با حکم دادگاه تلقی گردیده است از جمله دلایلی است که مامور ثبت باید در صدور آن نهایت سعی و کوشش خود را کند تا از هر گونه اشکال حتمی و احتمالی در این زمینه به دور باشد. هم چنین مامور ثبت نمی تواند با تمسک به اصل برائت و اصل اباحه که از اصول مسلم فقهی است خود را از این مسولیت معاف کند. ^[۱۵]
گفتاراول- آثار ثبت املاک
در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.
الف – مهم ترین آثار سند مالکیت:
الف ) مثبت مالکیت – از جمله مهم ترین آثار دریافت سند مالکیت می توان به اثبات مالکیت شخص و سلب مالکیت از غیر اشاره کرد.ملکی که با رعایت تشریفات قانونی در دفتر املاک ثبت گردیده ،دولت کسی را مالک می داند که ملک به نام او ثبت شده است امری که صریحاً در ماده ۲۲ قانون ثبت بر آن تصریح گردیده است.
نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. ^[۱۶] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.
ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مزبور می باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».
عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد کرده است که به شرح آن می پردازیم.
الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هرگونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)
ب : مامور ثبت برا ی دور بودن از هر گونه اشتباهی باید نهایت تلاش خود را بعمل آورد .در این بین نیز مواردی پیش می آید که در اثر اشتباه و سهل انگاری اسناد مالکیت معارض صادر می گردد.به همین منظور برای حل مشکلات ثبتی در مقر هر دادگاه استان هیاتی تحت عنوان هیات نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در نظر گرفته شده است که؛ در پی ارجاع اداره ثبت اقدام به رسیدگی و حل مشکل می نماید.هنگامی به یک ملک معارض اطلاق می گردد که یک ملک با مشخصات واحد بنام اشخاص مختلفی و در تاریخ های مختلف ثبت گردیده باشد. ^[۱۷]